Que hacer ante una orden de demolición urbanística.

Qué hacer ante una orden de demolición urbanística

Recibir una orden de demolición o de restablecimiento de la legalidad urbanística es una situación seria, pero no significa necesariamente que la Administración haya actuado correctamente ni que la demolición pueda ejecutarse sin más.

En urbanismo, una orden de demolición no se valida por su gravedad. Se valida si el expediente está correctamente tramitado, si la infracción está bien identificada, si la medida es jurídicamente procedente y si la Administración ha respetado las garantías del interesado.

Por eso, ante una resolución de este tipo, lo importante no es reaccionar de forma precipitada, sino analizar con precisión qué ha ocurrido, qué procedimiento se ha seguido y qué posibilidades reales de defensa existen.

No es lo mismo sancionar que restablecer la legalidad urbanística

Uno de los primeros errores habituales es confundir el procedimiento sancionador con el procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística.

Aunque ambos pueden aparecer conectados, no tienen la misma finalidad.

El procedimiento sancionador pretende castigar una infracción urbanística mediante la imposición de una multa. En cambio, el procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística tiene como finalidad restaurar la realidad física alterada, lo que puede incluir la legalización de lo ejecutado, la reposición de la situación anterior o, en su caso, la demolición.

Esta diferencia es importante porque afecta a los plazos, a las garantías procedimentales, a la prueba que debe practicar la Administración y al enfoque de la defensa.

Puede ocurrir que exista una sanción económica discutible, pero que la orden de demolición sea jurídicamente más difícil de combatir. O al contrario: puede haber una infracción formal, pero no estar suficientemente justificada la concreta medida de demolición acordada.

La Administración debe identificar exactamente qué ordena demoler

Una orden de demolición no puede apoyarse en fórmulas genéricas.

La Administración debe identificar con claridad qué obra, construcción, instalación o uso considera ilegal, cuándo se ejecutó, en qué suelo se ubica, qué norma urbanística se ha vulnerado y por qué la medida adecuada es la demolición.

En la práctica, no es raro encontrar expedientes en los que se mezclan actuaciones diferentes: una ampliación, un cerramiento, un cambio de uso, una piscina, una pérgola, un almacén, una vivienda o una instalación auxiliar. Sin embargo, cada elemento puede tener un tratamiento jurídico distinto.

No todo lo construido en una misma parcela tiene necesariamente la misma antigüedad, la misma situación urbanística ni las mismas posibilidades de legalización.

Por eso, una de las primeras tareas de defensa consiste en separar jurídicamente los distintos elementos afectados. Puede que una parte de la obra sea legalizable, otra esté prescrita, otra no tenga la entidad que le atribuye la Administración y otra, efectivamente, presente más dificultades.

La fecha de terminación de las obras puede ser decisiva

En muchos expedientes urbanísticos, la fecha real de terminación de las obras es uno de los puntos clave.

No basta con que la Administración afirme que existe una construcción no amparada por licencia. Debe analizarse cuándo se terminó, si desde entonces ha transcurrido el plazo legal aplicable y si estamos ante una actuación respecto de la cual todavía puede ordenarse el restablecimiento de la legalidad urbanística.

La prueba de la antigüedad puede apoyarse en distintos elementos: fotografías aéreas, ortofotos históricas, documentación catastral, escrituras, recibos, suministros, informes técnicos, licencias anteriores, expedientes municipales o cualquier otro medio que permita acreditar la realidad material de la construcción en una fecha determinada.

Ahora bien, hay que ser prudentes. La antigüedad de una obra no siempre impide cualquier actuación administrativa. Dependerá del tipo de suelo, de la normativa aplicable, de si se trata de suelo protegido, de si afecta a dominio público, servidumbres, zonas inundables, costas, carreteras, cauces u otros ámbitos con régimen especial.

Por eso no basta con decir “esto lleva ahí muchos años”. Hay que comprobar si jurídicamente esa antigüedad tiene efectos frente a la orden de demolición.

La legalización total o parcial debe estudiarse antes de asumir la demolición

Otra cuestión esencial es determinar si lo ejecutado puede legalizarse.

La Administración no debería ordenar la demolición como primera respuesta automática si existe una posibilidad real de legalización conforme al planeamiento y a la normativa sectorial aplicable.

En algunos casos, la defensa no consiste en negar la obra, sino en acreditar que puede ajustarse a la ordenación urbanística mediante una licencia, una modificación técnica, una reducción de superficie, una corrección de parámetros o una legalización parcial.

Esto exige revisar cuestiones como la clasificación del suelo, la ordenanza aplicable, edificabilidad, ocupación, retranqueos, altura, uso permitido, condiciones estéticas, protección ambiental, afecciones sectoriales y antecedentes administrativos.

También puede ocurrir que la Administración haya descartado la legalización de forma insuficiente, sin motivar por qué no es posible o sin permitir al interesado aportar un proyecto técnico que regularice la situación.

La demolición debe ser proporcionada

Incluso cuando existe una infracción urbanística, no toda respuesta administrativa puede darse por válida.

La demolición es una medida especialmente intensa. Por eso debe estar justificada en el expediente y ser proporcionada a la infracción cometida.

Esto no significa que la Administración esté obligada a tolerar cualquier obra ilegal. Pero sí significa que debe explicar por qué la medida acordada es necesaria, adecuada y proporcionada.

Hay supuestos en los que puede discutirse si bastaba con una adaptación, una legalización parcial, una retirada de elementos concretos, una restitución limitada o una medida menos gravosa que la demolición total.

La clave está en no tratar la orden de demolición como una consecuencia automática, sino como una decisión administrativa que debe estar motivada y conectada con las circunstancias concretas del caso.

Los defectos procedimentales también importan

En estos expedientes conviene revisar cuidadosamente la tramitación seguida por la Administración.

Entre otras cuestiones, debe comprobarse si se ha concedido trámite de audiencia, si se han notificado correctamente los actos administrativos, si el interesado ha podido formular alegaciones, si existen informes técnicos suficientes, si la resolución responde a lo alegado, si se ha respetado la competencia del órgano que resuelve y si la Administración ha cumplido los plazos legalmente exigibles.

Un defecto procedimental no siempre anula por sí solo una orden de demolición, pero puede ser relevante si ha causado indefensión o si ha impedido al interesado defender adecuadamente sus derechos.

En la práctica, muchas resoluciones urbanísticas son contundentes en su conclusión, pero débiles en su motivación. Y esa debilidad puede ser decisiva cuando se impugnan.

La medida cautelar puede ser necesaria para evitar una demolición irreversible

Si la orden de demolición se recurre ante los tribunales, puede ser necesario solicitar una medida cautelar para suspender su ejecución mientras se tramita el procedimiento judicial.

Esto es especialmente importante porque, si la demolición se ejecuta antes de que exista sentencia, el recurso puede perder gran parte de su utilidad práctica. En muchos casos, aunque después se obtuviera una resolución favorable, el daño ya estaría consumado.

La medida cautelar no se concede automáticamente. Hay que justificarla. Normalmente será necesario razonar que la ejecución inmediata puede causar perjuicios de difícil o imposible reparación y que la suspensión no produce una perturbación grave del interés público.

Por eso, cuando existe riesgo real de ejecución, no basta con presentar un recurso. Hay que valorar desde el principio si debe solicitarse la suspensión cautelar de la orden.

No todas las órdenes de demolición se defienden igual

Cada expediente urbanístico requiere una estrategia distinta.

A veces la defensa se centra en la prescripción o en la caducidad. Otras veces, en la posibilidad de legalización. En otros casos, en la falta de motivación, en la incorrecta identificación de las obras, en defectos de audiencia, en la desproporción de la medida o en la existencia de antecedentes administrativos que la Administración no ha valorado correctamente.

También hay asuntos en los que la mejor estrategia no es negar la infracción, sino reconducir el expediente hacia una solución de legalización, adaptación o cumplimiento parcial.

Por eso es fundamental analizar el expediente completo antes de tomar una decisión. Una orden de demolición no debe combatirse con argumentos genéricos, sino con una revisión técnica y jurídica de la concreta actuación administrativa.

Conclusión

Ante una orden de demolición urbanística, lo decisivo no es asumir de entrada que todo está perdido ni confiar en una defensa improvisada.

Hay que comprobar si la Administración ha identificado correctamente la obra, si ha seguido el procedimiento adecuado, si ha respetado las garantías del interesado, si la actuación está o no prescrita, si existe posibilidad de legalización y si la demolición acordada es proporcionada.

En urbanismo, la contundencia de una resolución administrativa no garantiza su solidez jurídica. Una orden de demolición puede parecer definitiva, pero debe estar apoyada en un expediente correctamente tramitado y en una motivación suficiente.

Por eso, antes de aceptar la demolición como inevitable, conviene estudiar con rigor el expediente y valorar todas las vías de defensa administrativa y judicial disponibles.

En Carlos San Vicente & Asociados analizamos expedientes de disciplina urbanística, órdenes de demolición y procedimientos de restablecimiento de la legalidad urbanística, tanto en vía administrativa como contencioso-administrativa.